SESIONES

Al finalizar cada una de las conferencias de #InCON2017 se llevó a cabo una sesión de preguntas y respuestas gracias a la tecnología de la plataforma para despejar las dudas de la audiencia respecto a cada una de las temáticas. ¡Da un vistazo!


Estadísticas del mercado inmobiliario en México

Javier Ortiz, Chief Bus Dev Officer Mitula

1. ¿Qué es lo que sigue para Mitula en el mercado mexicano?

Estamos cerrando colaboraciones con diferentes partners para poder ofrecer acceso a hipotecas, créditos, tasaciones, seguros, reformas y otros productos y servicios asociados con la compra o alquiler de vivienda.
También hemos lanzado soluciones publicitarias específicas para desarrolladoras o grandes cadenas de franquicias de agentes inmobiliarios para poder impactar en nuestra audiencia de usuarios buscadores de vivienda en México de forma directa, pero no indexando sus propiedades, sino haciendo acciones de marketing online.

2. Mitula es independiente a Vivanuncios?

Sí, Mitula Group colabora con Vivanuncios en la elaboración de este informe de precios de forma exclusiva y, de forma no exclusiva, en la indexación de su contenido de inmuebles dentro de su índice buscador especializado en bienes raíces. Vivanuncios pertenece a Ebay, Mitula Group es una empresa independiente cotizada en la bolsa australiana y con más de 100 sitios dedicados a anuncios clasificados en más de 50 países. Mitula Group tiene más de 70 millones de visitas al mes en todos sus sitios de todo el mundo.

3. ¿Cómo accesar a toda la información de Mitula?

Para anuncios clasificados de bienes raíces, autos y empleos en México en Mitula.mx; Nuroa.mx o Nestoria.mx, para anuncios de ropa, moda y complementos en Fashiola.mx. Para información corporativa en Mitulagroup.com

4. ¿Por qué no aparecen datos de Querétaro, si es uno de los estados con mayor desarrollo inmobiliario?

Mostramos solo algunos ejemplos de los que muestra el informe, en el informe se podrán consultar los datos de todos los estados.

5. ¿Cuántos estudios de mercado conviene mostrar al cliente para no saturarlo con tanta información?

Es una decisión de cada agente, no deberían ser muchos. Lo ideal es mostrar solo los datos relevantes para un cliente en particular y hacer un buen estudio de sus necesidades.

6. ¿Qué tan familiarizado está el mercado mexicano con la página de Mitula para búsqueda de propiedades?

La página de Mitula.mx, nuroa.mx y Nestoria.mx (todas ellas pertenecientes a Mitula Group) indexan el mayor stock de propiedades de todo México. No son portales sino agregadores, o metabuscadores de inmuebles que colaboran con todos los principales portales inmobiliarios del país.
Los usuarios de México pueden no conocer a Mitula como marca o como medio, pero sí que un gran número de ellos ya nos usa, más de 5.5 millones cada mes encuentran las páginas de Mitula, ya sea en búsquedas de Google de forma directa, o a través de alertas, de referencias de amigos o en comentarios en redes sociales.
Algunos profesionales también nos conocen y nos usan desde hace tiempo, pues es la manera más eficiente de encontrar y comparar inmuebles usando infinidad de filtros y palabras clave. Una vez encontrados, se le referencia a la página de detalle del portal que lo sirve.


Usa tus talentos y conviértelos en ingresos

César López, Doctor business especialista en fortalezas Calliz Consulting

1. ¿De los 34 talentos que mencionas, hay algunos que sean predominantes?

Sí, los primeros cinco.

2. ¿Por qué los señalamientos siguen siendo un factor importante de captura de clientes?

Porque te ayudan a conocer sus necesidades.

3. ¿Qué talentos podrían agregarme valor como asesor inmobiliario?

Los siguientes: la comunicación, la significación, el enfoque, ser competitivo, sociable y logrador.

4. Si cada asesor tiene talentos distintos, ¿cómo los uno para crecer como inmobiliaria?

Necesitas desarrollarlos al máximo y complementarlos con tu equipo para obtener una mezcla que los haga ser más productivos.

5. Además de los talentos, ¿nos ayudan las capacitaciones mensuales para hacerlos fortalezas?

Totalmente, conocerlos es solo el principio, desarrollarlos te llevará toda la vida.

6. ¿Cuáles son los 34 talentos?

Se dividen en 4 dominios:
9 talentos de Ejecución: Deliberativo, Enfoque, Restaurador, Responsabilidad, Coordinador, Disciplina, Creencia, Logrador y Consistente 
8 talentos de Influencia: Significación, Mando, Comunicación, Activador, Maximizador, Sociable, Autoconfianza y Competitivo
8 talentos de Pensamiento Estratégico: Aprendedor, Idear, Futurista, Coleccionador, Contexto, Estratégico y Intelección y Analítico
9 talentos de Relaciones: Positivo, Desarrollador, Inclusión, Adaptabilidad, Conexión, Afinidad, Armonía, Individualizar y Empatía

7. ¿Cuál es el talento que me ayudaría a cerrar una venta?

El de mando, ser competitivo y logrador.

8. ¿Consideras la tolerancia a la frustración como talento?

Sí, es gran parte de los talentos del dominio de ejecución.

9. ¿Cómo lograr ser más disciplinado?

Creando rutinas diarias, estructurando cualquier proceso y trabajando con orden en cualquier ambiente.

10. ¿Los talentos que nos diste ayudan a identificar al cliente?

Totalmente y más cuando dominas los talentos propios. Entre más te conozcas, más fácil reconocerás a los demás.

11. ¿Qué tan bueno se puede ser en talentos adquiridos?

Si los desarrollas a su máximo potencial, los puedes convertir en fortalezas.


Si del cielo te caen limones, aprende a exprimir hasta la última gota

Óscar Márquez, Conferencista Internacional

1. ¿Cómo te das cuenta en que está enfocada tu atención?

Simplemente te das cuenta. Cuando no estás enfocado en algo específico y solo avanzas. La falta de enfoque se ha hecho tan común que la hemos adoptado como parte de nuestra vida. De ahí que, cuando estas enfocado, solo lo sabes: estás más entusiasmado, alerta, dinámico. Es como cuando estás enamorado, sencillamente lo sabes.

2. ¿Cuáles son los mejores limones y como se utilizan?

El mejor limón es el que tienes tú. Cada limón tiene su propia forma de usarse y de exprimirse. El mío, por ejemplo, es el del emprendimiento. No estoy contento si no estoy pensando en qué negocio montar; otro limón es de hablar al público y darles un poco de esperanza. Cada quien tiene el suyo y eso te hace especial.

3. ¿Cómo enfocarte en la detección y desarrollo de tus talentos/limones?

Pregúntate ¿qué te llama la atención?, ¿Qué te hace vibrar?, ¿En qué eres bueno? No tienes que saber cantar o bailar, quizá eres una persona muy detallista y ves cosas que las demás personas no pueden. Tal vez tienes el don de la decoración, de hacer amigos, de ser un líder. Hay muchos talentos que poseemos y que no les damos el valor que en realidad tienen.

4. ¿Cómo aprovechar los limones de mis partners, empleados, network, etc? ¿Es válido?

Detecta en qué son buenos y asígnales roles. Cada persona tiene algo diferente, quizá uno de tus partners o empleados sea muy bueno en el área administrativa, otro quizá sea excelente para dar seguimiento, otro para captar propiedades, otro para prospectar, otro para mostrar. Si sabes organizarlos, tendrás un equipo imparable


La revolución de los chatbots ¿Qué son y cómo te pueden ayudar?

Jaime Navarro, Director general Gus Chat

1. ChatBots....!!!! ¿Qué son?

Es una tecnología capaz de simular una conversación humana a través de un chat. Nuestros chatbots están potenciados con Inteligencia Artificial y un motor de Procesamiento de Lenguaje Natural desarrollado por nuestros lingüistas e investigadores. Principales funciones de un Bot:

  1. Recolección y almacenamiento de información.
  2. Detección y consulta en base de datos para diferentes tipos de solicitudes, operaciones, movimientos y servicios.
  3. Información y preguntas frecuentes.
  4. Detección, segmentación de quejas e inconformidades y transferencia con humano.
  5. Feedback y calificación de servicio

2. Cómo obtener mayor información

Tenemos diferentes planes que se acomodan a tus necesidades. Contacta con nosotros !!!!  +52 55 4143 8378, hola@gus.chat o en Tonalá 10 Roma Norte, CDMX

3. ¿Cuáles son los contras de basar la comunicación con mi cliente a través de Chatbots?

No tienes contras, nuestros ChatBots están diseñados para interactuar con operadores (personas) en caso de ser necesario y continuar la conversación con tus clientes. “A nivel mundial, más de la mitad de las empresas ya están usando chatbots o planean comenzar a hacerlo este año” Forrester

4. ¿Esto es contextual? o se corren riesgos de perder lógica o coherencia

Nuestros Chatbots están dedicados 100% a la comprensión de la lengua española y sus regionalismos, nuestros chatbots entienden el contexto, el sentido y la intención. También son capaces de detectar errores ortográficos. Cuando un chatbot sale de producción, equivale a todo un departamento de servicio y atención al cliente recién capacitado. Al poco tiempo, gracias a nuestro motor de entrenamiento ese chatbot será tu agente estrella.

5. ¿Qué va a proceder cuando un chatbot platique con otro chatbot

No cambia nada. La interacción es la misma.

6. ¿Este tipo de tecnologías está dirigido a los Millenials principalmente?

No cabe duda que el comportamiento y las expectativas de los consumidores han cambiado con la proliferación de los dispositivos móviles y los canales de mensajería instantánea.  Bienvenidos a la era del comercio conversacional. En donde las nuevas generaciones buscan nuevas emociones, experiencias personalizadas que sean dignas de compartir y que aporten mayor satisfacción.. En los 90s Teníamos los IVR telefónicos, en los 2000s los WebChats y Formularios de contacto, en los 2010s las Apps, CHATBOTS NOW !!!

7. ¿Qué pasa si ya te desesperó el robot y de quieres hablar con un humano?

Nuestros ChatBots están diseñados para interactuar con operadores (personas) en caso de ser necesario y continuar la conversación con tus clientes

8. ¿Se puede incluir el chatbot en mi página web?

Por su puesto, algunos de los canales de mensajería instantánea que manejamos en Gus Chat son:

  1. Facebook Messenger
  2. Whatsapp
  3. Web Live Chat ← Aquí está tu página


Tecnología que impulsa el mercado: especialistas en CRM opinan

Paola Maldonado Cabieses, / Rémi Delcaillau, CEO Ubiflow

1. ¿Cómo discriminar y eliminar las publicaciones fraudulentas de los portales?

  • Eso depende de cada uno de nosotros como asesores o inmobiliarias, hasta como clientes, que si encuentras una propiedad que se sale de mercado o algunas características que no coinciden con la realidad, lo reportes con la página. Háganlo público en las redes sociales. Den aviso a sus contactos. - Paola Maldonado Cabieses
  • Eso es trabajo del portal, controlar y verificar las publicaciones que ellos vehiculan. La mayoría de estas publicaciones proviene de particulares o de agentes poco minuciosos. Para ayudar a los portales, Ubiflow solo trabaja con profesionales, recuperando y controlando los datos de sus bienes para que puedan publicar anuncios de óptima calidad. Entonces, diferenciarse de la competencia proporcionando actores como Ubiflow, con los mejores datos que se pueda, es una buena manera luchar con esas publicaciones fraudulentas. Existen también soluciones automáticas para subir sus anuncios en cabeza de lista en ciertos portales. - Rémi Delcaillau

2. ¿Con tantos portales digitales, no se volverá obsoleto ser corredor de bienes raíces?

  • Si el asesor inmobiliario no da el paso hacia la tecnología, sí desaparecerá. con la página. Háganlo público en las redes sociales. Den aviso a sus contactos. - Paola Maldonado Cabieses
  • La desintermediación de los actores del sector inmobiliario por la web es una tendencia que se anunció desde hace 10 años, sin embargo, ¡todavía existen ustedes! Alquilar, comprar o vender una vivienda siempre será un momento importante en la vida de una persona. Los consejos de seres humanos, especialistas y profesionales serán siempre bienvenidos. Claro que eso pondrá en dificultades a los profesionales que tardaron en evolucionar, pero siempre puede usar la fuerza de los portales y mantenerse en el juego, publicando automáticamente sus anuncios sobre una gran diversidad de portales. - Rémi Delcaillau

3. ¿Los CRMs son para pequeñas inmobiliarias?

  • Los CRM son para cualquier asesor independiente o inmobiliaria que quiera tener un mayor control de su inventario. Cualquier persona que quiera dejar de hacer todo a mano y entrar a la era tecnológica. - Paola Maldonado Cabieses
  • ¡Hay CRMs para todos! Un CRM se aplica a cualquier tipo de negocio. Sin embargo, cada empresa necesita una configuración muy específica de su CRM, dependiendo de su mercado, estructuración de los equipos, objetivos comerciales, etcétera. Si considera que un CRM no se adapta a su negocio, que es demasiado pequeño, Ubiflow le propone también un espacio usuario, que le permite gestionar eficazmente sus anuncios sobre los portales web y los contactos (leads) que resultarán de esos anuncios. - Rémi Delcaillau

4. ¿Cómo se llama ese CRM Paola?

  • Se llama Artekasa. Puedes conseguirlo con ruben@artek.es - Paola Maldonado Cabieses

5. ¿Por qué enfocan el CRM al ámbito habitacional y dejan olvidado al sector industrial y comercial?

  • El CRM de Artekasa es para cualquier tipo de inmueble no solo habitacional. - Paola Maldonado Cabieses
  • No conozco las características específicas a los sectores industriales y comerciales, pero nuestro espacio usuario Ubiflow permite publicar fácil y eficazmente los anuncios sobre portales especialistas y los contactos (leads) que resultarán de ellos. - Rémi Delcaillau

6. ¿Podrías explicar qué significa CRM?

  • Customer Relationship Management. - Paola Maldonado Cabieses

7. ¿Cómo defendernos de propiedades de otros asesores que ya están vendidas o que no existen?

  • Eso depende de cada asesor, ser responsable de dar de baja las propiedades que salen del mercado. El CRM de Artekasa te ayuda tanto a darlas de alta en varios portales, como darlas de baja con un solo clic. - Paola Maldonado Cabieses
  • Hay dos preguntas aquí, pero para cada una diría que es trabajo del portal controlar y verificar las publicaciones que vehiculan sobre sus páginas. Para los anuncios de propiedades que ya se vendieron, las víctimas resultan ser los agentes poco minuciosos que no suelen suprimir sus anuncios, y deterioraron su imagen ante clientes potenciales. Para anuncios fraudulentos, Ubiflow ayuda los portales, pues solo trabaja con profesionales, recupera y controla los datos de sus bienes para que puedan publicar anuncios de óptima cualidad. - Rémi Delcaillau

8. ¿Qué características buscarías en el CRM del futuro?

  • En mi caso, busqué varias características que me ayudaran a llevar mejor mi tiempo con el cliente y me dejaran tener más tiempo para mi familia. Busqué un mapa interactivo, de modo que si te paras en una zona, te aparecen las propiedades que tienes a la redonda con sus características y precios; que me llevara el calendario; que me recordara cuando termina un contrato; que publicara instantáneamente a varios portales y buscadores; que tuviera la facilidad de hacer mi página como quisiera o tuviera muchos templates para que no fuera igual que todas las demás inmobiliarias; que me tradujera todas las fichas a varios idiomas para los clientes expatriados y no tener que hacer el trabajo yo; que me hiciera las fichas de cada propiedad; que me hiciera un solo pdf con varias fichas de interés de mi cliente, llevara un registro de todas las acciones y actividades de cada propiedad para tenerlo y enviarlo al propietario. - Paola Maldonado Cabieses

9. Me preocupa tener que vender y administrar una herramienta de este tipo al mismo tiempo. ¿Es complejo manejar un CRM si no soy experto?

  • El problema no es que seas un experto o no. La experiencia se lleva a través de la práctica. Lo importante es perderle el miedo a la tecnología, la computadora, el miedo a algo nuevo. El miedo al yo no puedo, no soy de esta época. - Paola Maldonado Cabieses

10. ¿Que CRM usa Rémi?

  • Trabajamos junto con CRMs por una parte y portales por otra para facilitar la publicación, la actualización y la supresión de sus anuncios. Así que conocemos muy bien los CRMs del mercado y confiamos en nuestra capacidad de hacernos compatibles con cualquier tipo de CRM. - Rémi Delcaillau

11. ¿Debe preocuparnos que la tecnología cada vez más se enfoque a que el usuario final consiga por sí mismo su propiedad?

  • Si el asesor no se mete a la era tecnológica, claro que el cliente lo va a hacer solo. Cada vez más todo se va solucionando y cerrando desde la búsqueda por internet. Depende de los asesores que no mueran. - Paola Maldonado Cabieses

12. La compra de base de datos ¿Dónde la puedo hacer de manera legal?

  • ¡La mejor base de datos es la que constituyes gracias a tus anuncios!, Ubiflow propone una centralización de los contactos conseguidos por sus anuncios en cualquier tipo de portal. Puedes gestionar esta base de contactos en tu CRM después de exportarla o directamente sobre nuestro espacio usuario. - Rémi Delcaillau

13. ¿Cuál es el futuro inmediato que visualizan para los CMR’s?

  • A mí me encantaría tener el CRM que uso (Artekasa) donde pueda tener una red leal de independientes e inmobiliarias donde todos podamos usar la información de las propiedades, teniendo clara la comisión que tienen, un ranking por asesor que lo den los colegas y clientes. - Paola Maldonado Cabieses

14. ¿Cómo se garantiza la actualización de la base de datos y que siga vigente una propiedad en el CRM?, ¿Cómo estar seguros de no llamar a una propiedad fuera del mercado?

  • Eso solo depende del asesor que dé de baja la propiedad cuando salga del mercado. En mi caso, con el CRM que yo uso, no me preocupo por eso. Eso se hace de manera automática en los portales en cuanto la doy de baja en el CRM. El que uso es Artekasa y puedes hablar con ruben@artek.es - Paola Maldonado Cabieses

15. ¿En su opinión profesional, qué nuevas tecnologías aparte de CMR's, visualizan para la industria? ¿Qué sigue para ustedes?

  • Las tecnologías de realidad virtual e inteligencia artificial vienen muy fuerte, ya que te ayudan a vivir experiencias sin moverte de tu lugar o te ayudan a tomar una mejor decisión de compra. Facilita la vida al cliente y al asesor inmobiliario. - Paola Maldonado Cabieses
  • En Ubiflow pensamos que el futuro del mercado estribará en la calidad de los datos de los anuncios, como la precisión de la localización, fotofrafías y visitas virtuales en realidad aumentada, informaciones adicionales sobre la colonia, servicios cercanos, etcétera. - Rémi Delcaillau

16. ¿Cómo mides el resultado de tus estrategias digitales, cuando el equipo de ventas del desarrollo no acepta un CRM?

  • En mi opinión, no puedes, ya que si solo lo haces tú, vas a medir tus resultados y no del equipo. Si no utilizas la tecnología, no puedes medir los resultados de tu estrategia digital. Lo que se necesita es cambiar nuestra mentalidad como asesores inmobiliarios, comprender que la tecnología nos ayuda a sobresalir de los demás, que nos quita mucho trabajo de escritorio y nos da más tiempo para estar con los clientes. Que nos ayuda a perfilar mejor los clientes y a perder menos tiempo en ensañar inmuebles que el cliente no quiere o no le gusta. - Paola Maldonado Cabieses

Tácticas para alcanzar el éxito trabajando en equipo

Ricardo Guizar, CEO Quality Inmobiliaria

1. ¿Qué fue te motivó a franquiciar?

La necesidad de ofrecer al mercado inmobiliario la posibilidad de contar con una empresa no solo con altos estándares de calidad en sus servicios, también una empresa de un alto valor humano, en la cual se valore a la persona como tal, tratándola y sirviéndole con un alto profesionalismo. Todo esto basado en una clara filosofía empresarial.

2. ¿Qué te impulsó y que es lo primordial para tener a tu equipo unido?

Nuestra filosofía empresarial, la cual no solamente es una filosofía de trabajo; también lo es una filosofía de vida, en la cual todos los que formamos parte de Quality® Inmobiliaria compartimos los mismos principios y valores.

3. ¿Cuál es el éxito de Quality?

El éxito de Quality® Inmobiliaria se debe gracias a nuestros afiliados. Nuestra marca se ha posicionado y consolidado únicamente gracias al trabajo y el éxito de nuestros franquiciatarios. Ellos son los que día a día se encargan de poner en alto el nombre de Quality®.

4. ¿Si estás muy comprometido con el Mercado mexicano, porque el Nombre de la Empresa está en inglés?

Quality® Inmobiliaria nació en 1994, justo cuando el “malinchismo” estaba en todo su apogeo y la gente tomaba sus decisiones de compra o de contratación motivados por esta falsa creencia que si tu producto o servicio no era de origen norteamericano (EE.UU.) no era de calidad. El nombre en inglés es meramente una estrategia de marketing que nos permitiera “entrar” en el mercado y tener las mismas posibilidades con la competencia.

5. ¿Cómo le has hecho para saber quién si es de tu equipo y quién no?

Muy fácil: gracias a la filosofía de Quality®. El requisito principal para formar parte de la gran familia empresarial de Quality® es justamente compartir los mismos principios y valores.


Tendencias en plataformas para renta de inmuebles

Bernardo Vasquez, Director Buró rentas

1. De la cantidad de problemáticas que existen en el mercado de arrendamiento ¿Qué porcentaje podría ser solucionado a través de la tecnología?

El uso de la tecnología ofrece al menos las siguientes ventajas:
Ubicuidad de información (datos y documentos), lo que representa menos tiempo y esfuerzo en la celebración de contratos.
Consulta de información en tiempo real para acelerar y mejorar la selección de inquilinos.
Carga de información en tiempo real que permite inscribir a inquilinos morosos en bases de datos para consulta pública.
Cobro de rentas en línea a través de tarjetas de crédito y débito, lo que significa mayor certidumbre para propietarios.
Estos son algunos de los muchos beneficios que permite la tecnología. En términos generales, ofrece beneficios a propietarios y profesionales inmobiliarios antes, durante y después de la celebración de contratos de arrendamiento.

2. Los gobiernos federales, estatales y municipales ¿ya están en el buró?

Cualquier persona física o moral puede ser inscrita en Buró Rentas como inquilino moroso. Para ello es necesario que el arrendador cuente con un contrato de arrendamiento debidamente firmado y que haya efectuado un requerimiento de pago del adeudo correspondiente. Es entonces que el arrendador puede solicitar de manera gratuita la inscripción correspondiente.

3. ¿Qué valores añadidos a la hora de rentar una vivienda podrían ser útiles para alcanzar al mercado millennial?

Si caracterizamos a los millennials como un mercado entre 18 y 32 años que privilegia la flexibilidad y la libertad, un estilo de vida sano y ecológico, la ubicación y conectividad, podemos pensar en que los valores agregados en un contrato de renta pueden resultar: espacio para guardar/cargar bicicletas mecánicas/eléctricas, acceso a WiFi de alta velocidad y en áreas comunes o estacionamientos, enseres eléctricos de bajo consumo, aparato para hacer ejercicio en casa, medios de pago diversos (domiciliación de rentas a tarjeta de crédito o cuentas de cheques) o flexibilidad en duración de contrato sin penalizaciones.

4. ¿Habrá un punto en el que los créditos o soluciones hipotecarias para compra de un inmueble se enfoquen en planes para renta de vivienda?

De hecho, ya empezó el Infonavit y pronto seguirá Fovissste con planes para garantizar el pago de rentas con cargo a las subcuentas de vivienda. Algunos bancos ya ofrecen cargos de renta a las cuentas de nómina bancarizadas.

5. ¿Cómo puedo hacer la investigación de una persona que está interesada en una propiedad?

Lo primero es cerciorarse de la calidad y cantidad de la fuente de ingreso, pero no menos importante es conocer los hábitos de consumo y pago de compromisos adquiridos. Otra fuente de información valiosa es su capacidad de endeudamiento, así como el valor total de sus activos. Toda esta información puede proveerla directamente el inquilino. Lo importante es saber interpretarla para medir el riesgo de incumplimientos en el pago de rentas. Buró Rentas ofrece, con base en la información socioeconómica de cada inquilino, una calificación del riesgo de impagos de renta con un alto poder predictivo.

6. ¿La aplicación tiene un costo?

Nuestra plataforma que estará lista a partir del mes de octubre ofrecerá sus servicios a través de pagos por demanda, o bien, mediante el pago de una suscripción mensual, semestral o anual con acceso ilimitado a todos los servicios.

7. ¿El cálculo del ISR tiene algún costo por medio de la aplicación?

Desafortunadamente no podemos en este momento generar el cálculo de impuestos para arrendatarios y arrendadores. No obstante, te ofrecemos trabajar inmediatamente para incorporar cuanto antes el simulador respectivo.

8. ¿La póliza de arrendamiento te garantiza el pago de rentas?

Una “póliza jurídica” no constituye un seguro ni una fianza, es en realidad un contrato de prestación de servicios. Para saber si el prestador del servicio asume frente al arrendador la obligación de pago debe quedar explícitamente establecido en el contrato respectivo, o bien, subrogarse en la obligación de pago de rentas directamente en el contrato de arrendamiento. La mejor manera de asegurar el pago oportuno de rentas es otorgando el arrendamiento a quien tiene tarjetas de crédito y/o cuentas de cheques con un buen historial de crediticio (antigüedad y saldo). No recomendamos que se celebren contratos de arrendamiento con inquilinos que no poseen instrumentos bancarios.

9. En 10 años los millennials habrán extinguido las inmobiliarias y a los agentes como consecuencia de comisiones excesivas, evitar intermediación, etcétera. ¿Qué piensan de esto?

Seguramente en el futuro habrá plataformas tecnológicas que permitan a propietarios y arrendadores realizar gestiones en línea hasta hoy desarrolladas por agentes inmobiliarios. Pero no todos confían en las plataformas digitales para llevar a cabo transacciones que implican derechos y obligaciones de pago. Lo que parecería probable es que, al menos, las comisiones y honorarios de inmobiliarias se ajusten a la baja conforme ganen popularidad las herramientas digitales para vender y rentar inmuebles.


Deja de ser solo un vendedor, ¡transfórmate en un agente 360!

Luis Fernando Ramírez, Director general Legal Global Consulting

1. ¿Cómo me puedo convertir en socio comercial de LGC?

Muy buenas tardes, gracias por participar con nosotros. Le comento que para ser nuestro socio comercial es muy sencillo, solo necesita empezar a trabajar con nosotros de manera constante en las diferentes áreas de la empresa y con eso basta.


¿Qué estrategias de marketing aplicar para vender más?

Ignacio Torres, socio fundador y Director de Operaciones Grupo 4S

1. Hacer marketing y generar contenidos cuesta dinero, ¿qué porcentaje de mi presupuesto debo asignar a esto?

  • La respuesta tiene dos vertientes. Si estás comercializando un proyecto inmobiliario en exclusiva, el proyecto debe de destinar por lo menos 1.5% del valor de ventas a marketing. Existen proyectos que pueden llegar hasta 3%. Sin embargo, es importante determinar las fases de gasto de ese porcentaje para que, al final del proyecto, todavía se cuente con hasta 20% del total de presupuesto, ya que las ultimas unidades de cada proyecto son las más complicadas de vender.
    En el caso de una empresa de corretaje, debe de verse como una empresa en conjunto, que se beneficia del pool de propiedades. Si bien es cierto que no puedes destinar un porcentaje a cada propiedad, la empresa debe de fijar una parte del total de ingresos para darle fuerza y posicionamiento a la marca de la empresa. Las empresas deberían destinar entre 8% y 15% de sus ingresos a temas de marketing.
    - Ignacio Torres

¿Cómo vender o rentar propiedades a milenials?

Rosi Arriaga, CEO Related ISG

1. ¿Qué valores añadidos a la hora de rentar una vivienda podrían resultar útiles para alcanzar al mercado millennial?

Es importante entender y definir al millennial. Ellos buscan fácil acceso a internet, departamentos cerca del transporte público, de mercados, de su centro de trabajo, que el edificio tenga gimnasio, áreas de recreación o de esparcimiento y que sea petfriendly.

2. ¿Que están haciendo los agentes inmobiliarios millennials vs el modelo tradicional?

Lo que he observado es que los millennials están explotando las redes sociales con contenido de interés para ellos. Ubicación, préstamos hipotecarios y cualquier novedad en ciertas colonias, videos de su inventario y ofertas continuas.

3. En 10 años los millenials mediante proptech habrán extinguido las inmobiliarias como consecuencia de comisiones excesivas, evitar la intermediación, etcétera. ¿Qué piensas de esto?

Según Infographic, el millennial inicia su búsqueda en la web y 92% de ellos busca la asesoría del realtor. En 10 años pueden suceder muchas cosas. Debemos adaptarnos a los cambios. Las comisiones no son excesivas si se adaptan a la oferta y la demanda.
Además, las paga el propietario.
Un amigo realtor me dijo algo similar a lo que tú me estas sugiriendo, eso podría ser cierto si no adoptamos la renovación tecnológica. Lo importante es que cuando ellos vayan, nosotros vengamos de vuelta.
El millennial es una generación que quiere ser atendido (entitlement): merezco ser atendido. No veo porque hay que desistir de una asesoría si eres comprador o buscas un alquiler. Un millennial concluirá su proceso asesorado por uno de nosotros, siempre y cuando estemos a la altura de sus necesidades y conocimientos tecnológicos.

4. ¿Qué importancia tiene contratar personas de la generación a la que buscamos llegar?

Me parece interesante. Son rápidos y eficientes. Yo lo recomiendo. ¿Quién mejor para asesorarnos que uno de ellos? Además, están siempre buscando oportunidades.

5. ¿Cuáles son los peligros de no adaptarse a la generación millennial?

Dejar de hacer negocios con la generación más grande en la historia de los Estados Unidos, y a nivel global, es quedarte afuera del próximo poder económico. Yo estoy dispuesta a reinventarme. ¿Y tú?

6. ¿Cuál ha sido tu cliente millennial más complicado y como resolviste su necesidad?

No lo vas a creer. Mi propia hija que nació en 1995 y sus dos roommates. Todos los días me daban una lista de 20 propiedades que conseguían en la web. Todo este trabajo por un alquiler de $3,000. Les dije, 'pónganse de acuerdo en lo que quieren y cuando lo tengan resuelto les muestro no más de 5 al día'. Recuerda, los millennials no son definidos ni apresurados.  Hay que darles su tiempo, pero tampoco ceder en sus vaivenes.  Ellos nos necesitan si estamos preparados para atenderlos.

7. ¿Qué redes sociales nos recomiendas atacar?

La que mejor te funcione. Lo que está en tendencia es Instagram, twitter, Facebook y Snapchat. Yo prefiero las tres primeras. A mí las cosas que desaparecen en el espacio cibernético no me dan nota.

8. Datos de tu asesor de redes sociales

He is the best porque está hecho en México. Es excelente: Jesús Marín www.webztyle.com 52-1-55-1295-1617

9. ¿Se necesita crear una estrategia de contenido por cada generación a la que queremos llegar?

Ese es nuestro trabajo. Tenemos que ajustarnos a los cambios del mercado si queremos producir. Cuando explotó en Estados Unidos la burbuja en el 2006, de trabajar en preventa, me convertí en la 'reina' de los remates. Me reinventé.

10. ¿Qué pasa si los millennials dejan de comprar porque quieren rentar y la renta es demasiado alta?

El 70% de los millennials alquila porque no pueden comprar. Cada día los alquileres están más elevados, pero no hay de otra; tienen que alquilar y compartir los gastos con compañeros de cuarto para abaratar costos.  Quiero ponerte el ejemplo de mi hija. Como quería vivir en un vecindario 'cool' cerca del trabajo, comparte su casa con dos chicas más. 'Share Economy' es la nueva modalidad de disfrutar su nivel de vida hasta que tienen suficiente dinero para dar el gran paso de comprar.  Y eso viene, más temprano que tarde.  ¡Prepárate para eso!


Piensa en grande: las claves para ser un agente altamente productivo

Carlos Nava, Socio director Quality Acción

1. ¿Cuál es tu consejo número 1 de productividad?

Haz lo que te apasiona y encuentra el motivo, aquel motor que te impulsa a realizar lo que te apasiona.

2. Cuando el dueño no quiere exclusiva por tener malas experiencias, ¿cómo lo puedo convencer?

Es todo un tema, pero debes primero escuchar y entender muy bien cuál fue su mala experiencia. Posteriormente, generar la confianza poniéndote en sus zapatos para ver la mejor manera de resolverle sus miedos a través de todos los servicios que podemos ofrecerle como asesores inmobiliarios. Por último, trata de adelantarte a sus objeciones, piensa en todos los posibles escenarios.


Neuroventas e innovación

Jorge Ostap Senkowski, Conferencista internacional

1. ¿Qué libro nos recomienda para empezar a conocer el tema?

En mi página de Facebook en la sección de libros tengo varias recomendaciones, pero para iniciar te sugeriría:

  • La estrategía del Oceano azul. Chan Kim & Reneemauborgne
  • El código cultural. Rapaille Clotaire
  • Start with why. Simon Sinek
  • Estamos ciegos. Jugen Klaric


Las asociaciones en el sector inmobiliario ¿Por qué son tan importantes?

Ángel Valdés, Presidente APCI / Patricia Cabieses, Presidenta GIZP

1. ¿Nos comparten los datos de contacto de las asociaciones, por favor?

  • APCI, Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliairia, A.C. Tihuatlán 15 despacho 903, Colonia San Jerónimo, Magdalena Contreras, 10400, CDMX, 56119294. - Ángel Valdés
  • OFICINAS GIZP 50351636 / 21555936 - Patricia Cabieses

2. ¿Qué costo y requisitos hay para pertenecer a sus asociaciones?

  • El costo es de $6,000.00 pesos, dos años de experiencia en el sector, dos cartas de recomendación firmadas por asociados APCI, ser profesional inmobiliario certificado, comprobar que esa es su actividad principal. (Para participantes InCON llamar a APCI para consultar precios especiales y requisitos). - Ángel Valdés
  • GIZP: Dueños, directores, socios e independientes: $1,500 pesos anuales. Afiliados a inmobiliarias: $750.00 anuales. - Patricia Cabieses

3. ¿Qué tan importante creen que es la licencia inmobiliaria? ¿Y qué están haciendo para hacerla realidad?

  • Es muy importante, le da formalidad al sector. Además de ordenarlo, crea certidumbre a los clientes al no comprometer su patrimonio. También otorga mejores oportunidades laborales para los inmobiliarios. - Ángel Valdés

4. ¿Cómo sugieren manejar el hecho de que un cliente que se acerca a la inmobiliaria lo primero que pregunta es cuánto se le va a cobrar por vender o rentar su propiedad?

  • Sin tener miedo, nosotros vendemos nuestros conocimientos y trabajo, no podemos bajar el costo por miedo de perder al cliente. - Ángel Valdés

5. ¿Hay manera de exigir que todos los miembros de la asociación compartan comisión?

  • Sí, existen códigos de ética y conducta. En APCI, por estatutos están obligados a compartir comisión entre asociados. - Ángel Valdés

6. ¿Por qué es tan difícil asociarse a una asociación?

  • No es difícil. Sin embargo, en APCI buscamos que los asociados cumplan con lineamientos mínimos para garantizar un excelente trabajo entre todos. - Ángel Valdés
  • No es difícil. En GIZP necesitas dos recomendaciones de socios; haber cursado un algún taller de iniciación en bienes raíces, como mínimo; presentar tarjetas de la inmobiliaria; y comprobante domicilio de la misma. - Patricia Cabieses

7. Estamos ante la llegada de las proptech que acabarían con la profesión inmobiliaria al igual como lo hizo Airbnb. ¿Están dispuestos a bajar las comisiones y actualizarse?

  • En APCI no estamos dispuestos a bajar las comisiones, al contrario, creemos que deben subir, nos apoyamos en las herramientas tecnológicas, constantemente nos actualizamos en ese y otros temas para asesorar de la mejor manera a nuestros clientes. - Ángel Valdés
  • El trato personal y el manejo de todos los trámites subsiguientes a una oferta no lo permitiría, todo eso es indispensable. Las comisiones son ya bastante accesibles y además deducibles de ISR. - Patricia Cabieses

8. ¿La ley inmobiliaria va a ser una realidad?

  • La ley es una realidad, el reglamento está terminado, pero falta aprobación del jefe de gobierno. - Ángel Valdés

9. Tecnología o presencia personal ¿Qué vende más rápido?

  • Se complementan, una no puede ir sin la otra, al menos no por ahora. - Ángel Valdés

10. ¿Cómo hacer para que las asociaciones ayuden a que todos cobremos comisiones más altas, manejar solo exclusivas y acabar con el sobreprecio?

  • Primero se debe unificar el mercado, no tener miedo a cobrar, a pelear por mantener las exclusivas explicando los beneficios a nuestros clientes y trabajando de la mejor manera para ganar la confianza. - Ángel Valdés
  • La mejor forma sería regulando por ley la licencia del asesor inmobiliario. - Patricia Cabieses

11. ¿Qué importancia o ventaja podemos tener al asociarnos a AMPI u otra asociación?

  • En APCI, primero una bolsa inmobiliaria con exclusivas, descuentos únicos con portales inmobiliarios y proveedores de herramientas tecnológicas, capacitación constante, comisión de honor y justicia, juntas mensuales de capacitación. - Ángel Valdés
  • En GIZP la ventaja es que todos los asociados tienen firmado un código de ética por el que se regulan. Estamos respaldados por un consejo directivo formado por 14 directores con más de 20 a 30 años de experiencia en el medio inmobiliario. - Patricia Cabieses

12. ¿Por qué no ha funcionado en México un listado compartido de bolsa inmobiliaria como el MLS de Estados Unidos?

  • Porque existen muchos actores y aún no hemos logrado ponernos de acuerdo en cómo debe de funcionar. Sin embargo, las asociaciones de la CDMX ya estamos trabajando en eso. - Ángel Valdés
  • Porque no hay una regulación de ley que nos respalde. - Patricia Cabieses

13. ¿Qué planes tiene GIZP para profesionalizarse y subir nivel dado que sus capacitaciones no son de expertos en la materia?

  • En GIZP la mayoría están certificados por diferentes instituciones educativas, como la Universidad Anáhuac, el Tecnológico de Monterrey, la Universidad Iberoamericana, y ahora, a través de CEIBA. Gran parte de sus asociados cuenta con un ejercicio de la profesión inmobiliaria de entre 15 a 30 años de experiencia. Los que incursionan como nuevos en el sector, están obligados a hacer los diplomaos necesarios para profesionalizarse en el campo. Un requisito indispensable para ingresar a GIZP es haber cursado un diplomado de iniciación. - Patricia Cabieses

14. ¿Cómo filtrar a las personas que no están capacitadas profesionalmente antes de aceptarlas en una asociación?

  • En APCI se les hace una entrevista y se les pide cumplir con una serie de requisitos previos a su aceptación. - Ángel Valdés

15. ¿Se puede homologar las comisiones y controlar la competencia desleal, como los independientes que regalan la comisión?

  • Desafortunadamente no es posible hacerlo como una homologación, dado que la regulación de monopolios no lo permite. - Patricia Cabieses

16. Pero, no todos quieren compartir, ¿o me equivoco?

  • En APCI todos compartimos entre nosotros y con las otras asociaciones, con los independientes queda a criterio de cada oficina. - Ángel Valdés
  • Hay pocos ya que no quieren compartir. - Patricia Cabieses

17. ¿Abría manera de hacer una lista de acuerdo a la zona de la Ciudad de México y área metropolitana para tener comisiones iguales?

  • En APCI estamos trabajando por hacer eso una realidad, nuestros estatutos nos señalan cuánto debemos cobrar como mínimo y buscamos con las otras asociaciones homologar criterios. - Ángel Valdés

18. ¿Hay manera de hacer que todas las inmobiliarias compartan el mismo porcentaje?

  • No. - Ángel Valdés
  • No, son de operación independiente. - Patricia Cabieses

19. Si alguien no cumple con los porcentajes de comisión y son de AMPI, ¿se puede reportar?

  • Con los asociados de APCI se comparten comisión por acuerdos que tenemos entre asociaciones. - Ángel Valdés
  • Sí puedes, con los consejos directivos de las asociaciones o comités de ética. - Patricia Cabieses

20. ¿A qué se deberá que hasta la séptima ves decidan contactar a una inmobiliaria? 19

  • Es falta de confianza, parece una actividad fácil pero cuando se atora la operación es cuando entramos en acción. - Ángel Valdés

Los secretos del agente millonario

Jorge Carbonell, ROP Operador Principal de Región KW México

1. ¿Cómo saber cuándo saltar de un nivel al siguiente en términos de negocio?

Esto lo define tu nivel de compromiso con el mismo. El crecimiento obedece al tiempo o al modelo organizacional de tu inmobiliaria.

2. ¿Cuánto cuesta ser parte de KW México?

No tiene un costo específico, te invito a visitar y a unirte a alguna de nuestras oficinas.

3. ¿Qué tan difícil es llegar a ser un agente como el que planetas?

No es difícil, se trata de determinación y de un cambio de hábitos.

4. ¿Ser KW me ayudará en generar más trabajo? ¿Más propiedades?

Definitivamente sí, ya que cada oficina te ofrece mucha experiencia y energía emprendedora. La masa crítica de una oficina desarrolla tu negocio en un ambiente de valores y altos estándares de competencia. 


Gana tráfico y clientes: técnicas efectivas de contenido digital

Phillipe Eloi, Country Manager Trovit Mexico

1. ¿Cómo integrar mis propiedades en Trovit?

Puedes integrar tu contenido en Trovit mediante un archivo XML con las siguientes especificaciones: https://corporate.trovit.com/feed-mx-casas/ Hay que tener presente que solo permitimos la integración en nuestro buscador de feeds con más de 100 anuncios. Si no cumples con este requisito, basta con que publiques tus anuncios en alguno de los portales que trabajan con nosotros, como Vivanuncios. Una vez que nuestro equipo los reciba, tendrás acceso a una interfaz en la que podrás consultar tus estadísticas y administrar tus campañas. Para todos aquellos interesados en estar en Trovit, pueden mandar el XML directamente a support+mx@trovit.com

2. ¿Cuál consideras que sea la resolución ideal para los anuncios, cuántos píxeles o de qué medida de alto y largo?

Como comentamos en la presentación, tus fotos son el primer contacto visual que tiene un potencial comprador con tu inmueble. Es importante que se suban en la máxima resolución posible, posteriormente cada portal o canal las adapta a sus respectivos formatos. Lo que podemos indicar son los mínimos obligatorios para Trovit, en este caso, hablamos de fotos con un 160x160.

3. ¿La aplicación para móvil de Trovit está debidamente adecuada para una búsqueda rápida del usuario?

Trabajamos arduamente para que la experiencia de nuestros usuarios sea la mejor posible, tenemos un equipo especializado en desarrollo, tanto para Android como para iOS. Trovit, como empresa tecnológica, también apuesta por nuevas tecnologías, como progressive web apps, que está implementada en nuestros países más recientes. Próximamente se lanzará en mercados estratégicos, como México.


Cuenta historias en imágenes para reducir tu tiempo de ventas

Marine Hirsch, CEO FOTEC

1. ¿Cómo puedo ordenar las fotos en los portales para generar impacto en los compradores?

Recomendamos ordenar las imágenes como si el cliente estuviera tomando un recorrido de la casa, empezando por la fachada, luego los interiores, para terminar con las amenidades y la parte trasera de la casa.

2. ¿Una fotografía profesional tiende a ocultar los defectos del inmueble?

No, una fotografía profesional tomada por FOTEC no ocultará los defectos del inmueble, sino que dará una imagen más precisa del bien y de los espacios. La técnica del fotógrafo es lo más importante. El trabajo de edición la complementa, pero no la modificará.

3. ¿Qué es más llamativo, fotografías o videos?

Cualquier herramienta de marketing visual es buena con tal de que sea de calidad. El video marca una nueva tendencia, pero si bien los agentes inmobiliarios siguen tomando fotografías con sus celulares, es muy poco probable que un video grabado por una persona no profesional salga bien.


Realidad virtual: ventajas de la visión 3D

Roberto Valladares, Fundador & CEO Primera Raíz

1. ¿Tienes números que muestren los beneficios del uso de estos recorridos virtuales?

Las cifras del mercado mexicano todavía son limitadas. En Estados Unidos, se han hecho algunas estimaciones. Por ejemplo, que la probabilidad de que un cliente contacte a un agente inmobiliario aumenta 60% después de ver el tour virtual de una propiedad.

2. ¿Cuál es el costo de un recorrido virtual?

El precio de los recorridos virtuales en CDMX es a partir de $3,828 pesos. El listado completo de precios se puede consultar en primeraraiz.com Cabe señalar que los viáticos, para inmuebles fuera de la CDMX, elevan el costo.

3. ¿Para qué rango de precio es conveniente un recorrido virtual en el mercado mexicano?

Para inmuebles residenciales en venta, desarrollos de vivienda nueva. Los recorridos virtuales se contratan para inmuebles que generalmente superan los cinco millones de pesos. Sin embargo, también es importante tomar en consideración otros factores en la decisión, por ejemplo:

  1. Si se cuenta con exclusividad para la venta del inmueble.
  2. Si por el perfil del cliente potencial, la visita en persona es particularmente difícil (por ejemplo, clientes foráneos o inmuebles vacacionales).
  3. Si el inmueble se encuentra en un lugar de difícil acceso o no es conveniente para el vendedor hacer visitas frecuentes.

4. ¿Se puede integrar a redes sociales?

Sin ningún problema. Se entrega un link que se puede compartir en cualquier red social, plataforma o página web, de forma muy parecida a un video de YouTube.


Perspectivas del sector hipotecario, una mirada hacia 2018

Enrique Margain Pittman, Director ejecutivo de crédito hipotecario Scotiabank

1. ¿Piensa que sería un beneficio que, además del Infonavit y Fovissste, los demás bancos busquen ampliar sus esquemas para incluir la vivienda en renta?

Conforme el mercado de vivienda en renta vaya evolucionando en términos de regulación, ese será un mercado en donde los bancos participen. Este mercado tendrá que tomar mayor relevancia conforme el mercado inmobiliario en México madure.

2. ¿Habrá un punto en el que los créditos o soluciones hipotecarias para compra de un inmueble se enfoquen en planes para renta de vivienda?

Por ahora, los bancos seguirán financiando vivienda para compra. El financiamiento para renta sucede en mercado más evolucionados donde la renta tiene mayor presencia. Eso depende de las preferencias de los clientes y hasta el momento existen más clientes que desean comprar y vender, son mercados complementarios.

3. ¿Hola Enrique, bajarán las tasas de interés a corto plazo?

El banco siempre ha estado preocupado de tener una oferta competitiva y constantemente estamos revisando las condiciones de nuestros productos para seguir siendo una muy buena opción para los clientes.

4. ¿Scotiabank maneja Hipotecas inversas?

En este momento, Scotiabank no cuenta con este producto.

5. La mayoría de los créditos hipotecarios son para vivienda, ¿por qué no lo hacen para inmuebles comerciales?

Ese es un mercado que tiene gran potencial, ya se analizan formas para atender esta necesidad.

6. ¿Para 2018, año electoral, cree que los créditos hipotecarios pudieran incrementar sus tasas?

El pronóstico de los costos de fondeo a largo plazo se prevén estables por el momento, no se observa un incremento en las tasas de interés.

7. ¿Cómo podemos hacer alianzas con los bancos, pues subir las tasas de interés nos perjudica como inmobiliarios, ya que al cliente le prestan menos a un mayor costo?

No se prevé un alza en las tasas de interés, sin embargo, es importante recordar que los clientes cuentan con una oferta vinculante que les garantiza las condiciones de su crédito hasta por 90 días.

8. ¿Se puede hacer un plan para dar condiciones y tasas preferenciales a clientes de inmobiliarios de AMPI o alguna otra asociación?

En el caso de Scotiabank, podemos ofrecer atributos diferenciadores bajo ciertos criterios de eventos y ferias donde beneficiemos a los clientes de las asociaciones de inmobiliarios.

9. En el producto preventa enganche, ¿qué pasa si no se termina de construir el inmueble por causas del desarrollador?

Para minimizar este riesgo el banco tiene que certificar al desarrollador y sus desarrollos para garantizar que la obra va a llegar a término. Razón por la cual, en la etapa inicial empezaremos a trabajar con alrededor de 30 desarrolladores que el banco ya ha certificado.


Smarthome

Roberto Arizmendi, Director general GADU, Seguros & Fianzas

1. ¿Que costo tiene el mantenimiento de esta tecnología?

El Kit ofrecido en la Expo INCON no requiere mantenimiento ya que todo es actualizado vía internet al Gateway y a la APP, el único mantenimiento sería el cambio de pilas de sensores y adaptadores.

2. ¿Cuáles son los sistemas inteligentes que mencionabas por 13 mil?

El Kit básico incluye en la parte de automatización en casa u oficina, las luces (En tres apagadores), y el sistema de seguridad protege de intrusión, incendio, inundación y fuga de gas.

3. ¿También funciona la automatización en inmuebles usados?

Si la automatización se puede realizar en cualquier inmueble u oficina sin importar la antigüedad.

4. ¡¿Y si no hay Luz?!Como funciona

Si el Gateway, puede funcionar con una autonomía sin alimentación de corriente por 48 horas y tiene un chip que contiene conexión a internet de manera independiente en caso de alguna falla de interner local.


Burbuja inmobiliaria: el panorama en México

Fernando Soto-Hay, Abogado fundador & Director general Tu Hipoteca Fácil

1. ¿Cuáles son las señales que debemos detectar y que podrían dar pie a una burbuja inmobiliaria?

  • Cuando los bancos comiencen a prestar en forma poco selectiva, con tasas apenas superiores a las de captación y veas que personas -que no tienen necesariamente el perfil de inversionistas-, comiencen a “invertir” con ánimo de especular en la compra de inmuebles con crédito por ser un “gran negocio”. - Fernando Soto-Hay

2. ¿Son las constructoras y desarrolladoras -con sus sobreprecios-, las que marcan el aumento de precio de inmuebles?

  • Sin duda, como parte de una economía de mercado, los dueños de la tierra y los desarrolladores fijan los precios de venta de los inmuebles, idealmente sustentados en una demanda real y con valores que sean factibles de ser pagados por los mercados objetivos en cada una de las zonas. - Fernando Soto-Hay

3. ¿Si una obra pública es ineficiente, eso desacelera el incremento en el precio de los inmuebles a la redonda?

  • Claro, prácticamente todas las obras públicas mayores y menores. Hasta cierto punto tienen impactos positivos o negativos, según sean sus características dentro de las zonas de impacto en las que se realizan. - Fernando Soto-Hay

4. ¿Por qué si hay mucha demanda de propiedades, no hay tantas ventas?

  • La demanda en la ZMCDMX es auténtica, sustentada en personas que buscan vivienda para habitarla, el problema es que la oferta no es suficiente por temas de marco legal para desarrollo inmobiliario. Esto inhibe la construcción sustentable en la ZMCDMX y, en particular, en la CDMX. - Fernando Soto-Hay

5. ¿El considerable aumento en valores de venta, comparado con el de renta, no es indicativo de una burbuja inmobiliaria?

  • No considero que exista una burbuja Inmobiliaria en la CDMX, el incremento de precios es principalmente atribuible a la escasez de oferta y una demanda real con ingresos suficientes para pagar estos precios. - Fernando Soto-Hay

6. ¿Qué hay del tema del uso de suelo y la no permisión de construcción en niveles?

  • Este sin duda es uno de los grandes retos que debemos de resolver dentro del marco legal donde se otorgue mucho mayores densidades e intensidades una vez que se tienen polígonos de desarrollo más amplios que un mero pequeño terreno. La suma de terrenos debe dar privilegios bajo la premisa de dejar áreas libres de uso urbano, con mezcla de servicios. - Fernando Soto-Hay

7. ¿Por qué es bueno construir edificios grandes en la CDMX?

  • Por la sustentabilidad de los proyectos y porque los propietarios se benefician de la existencia de los servicios en las zonas céntricas - Fernando Soto-Hay

8. ¿Qué tanto bajará el mercado inmobiliario el próximo año? Se habla de elecciones y caída de precios.

  • Dependiendo de las intenciones de voto para uno u otro candidato, la desaceleración temporal causada por las elecciones podrá ser más o menos pronunciada. No olvidemos que las personas invierten en su patrimonio en función de la estabilidad y certidumbre que perciben en el país. - Fernando Soto-Hay

9. Se habla mucho de los millennials pero, ¿qué pasa con las generaciones previas y futuras?

  • Al final del día, todas las generaciones requieren de vivienda, ya sea propia o en renta de forma temporal o definitiva. - Fernando Soto-Hay

10. ¿Por qué en México es tan alta la tasa de interés hipotecaria en comparación con otros países, como EU o algunas naciones europeas?

  • En México las tasas de interés no son altas, simplemente reflejan el costo del dinero en nuestra economía y un margen un tanto mayor de las instituciones de crédito. Son acordes a la realidad macroeconómica de México en la mayoría de los casos, aunque es cierto que los márgenes de utilidad para todas las instituciones de crédito -incluyendo INFONAVIT y FOVISSSTE-, podrían ser menores. - Fernando Soto-Hay

11. ¿Cómo influye en el proceso de generar confianza en un cliente mostrar nuestras capacidades y la formalidad con la que desempeñamos nuestro trabajo?

  • Es fundamental, entre más preparado y profesional sea el desempeño, mucho mejores resultados tendrás siempre. La “suerte profesional” no existe, es el resultado de la constancia, la integridad y el profesionalismo del trabajo diario. - Fernando Soto-Hay

Impuestos para los inmobiliarios

Alejandro Guizar Acosta, Socio Paras Asesores Fiscales

1. ¿Cómo convencer al cliente de la necesidad de la formalidad en las operaciones de adquisición de inmuebles?

  • Impositivo, cuando el cliente es el adquirente, en realidad es muy sencillo: entre más bajo se escriture un inmueble, más impuesto sobre la renta (ISR) se pagará cuando, en el futuro, se venda ese inmueble. Para el adquirente, el valor de escrituración es lo que dará “costo fiscal” al inmueble cuando lo vendan. Entre menos costo tenga en la escritura, más ISR pagará en el futuro. Por su parte, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) será deducible para efectos del ISR cuando se venda el mismo en el futuro, de forma tal que ese gasto se “recupera” al vender la casa.  Esto aplica incluso cuando el inmueble se hereda, por lo que la formalidad en la operación es muy importante para efectos de los impuestos. - Alejandro Guizar Acosta

2. ¿Qué podemos hacer para saber exactamente cuánto habría que pagar de escritura incluyendo impuestos, derechos y honorarios desde antes de iniciar la promoción

  • Para conocer el ISR que pagará el cliente por la venta de un inmueble, es necesario conocer el costo de adquisición del mismo (lo que pagó por él) y correr el cálculo que establece el artículo 126 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. En materia de derechos y honorarios notariales, me parece que el Lic. Beltrán puede orientar más a quien formuló esta pregunta. - Alejandro Guizar Acosta

3. ¿Cuáles son los impuestos que se pagan en las rentas y en qué casos aplica?

  • Por el arrendamiento de un inmueble, el arrendador tendría que pagar ISR sobre el ingreso gravable (el monto de la renta menos deducciones autorizadas como predial o gastos de mantenimiento). Ese resultado pueden quedar gravado con una tasa de hasta el 35%, dependiendo de los ingresos del arrendador. Esto es porque la Ley del ISR establece una tasa progresiva para las personas físicas, de forma tal que depende del nivel de ingreso la tasa aplicable. - Alejandro Guizar Acosta

4. ¿Por qué hay diferencia en el cálculo del ISR por enajenación con diferentes notarías? ¿No debería acaso ser el mismo cálculo no importando la notaría?

  • La Ley del ISR establece una mecánica para determinar el impuesto correspondiente.  Esa mecánica puede estar sujeta a interpretaciones caso por caso, sobre todo en materia de los conceptos deducibles y en qué proporción se deducen en cada caso.  Los notarios tienen la obligación, conforme a la Ley del ISR, de calcular bajo su responsabilidad el impuesto que corresponde a la venta de inmuebles que se formalicen por ellos.  La autoridad fiscal podría reclamar al notario un error en el cálculo o interpretación del mismo.  Por esta razón, existen notarios que aplican el artículo con extremo cuidado y de forma conservadora, lo que puede dar lugar a diferencias en los cálculos de diferentes notarías. - Alejandro Guizar Acosta

5. Qué pasa en cuanto a los impuestos si la propiedad está en otro estado y se escritura en CDMX

  • El ISR es un impuesto Federal, de forma que la entidad en que se encuentre el inmueble es irrelevante para efectos de dicha contribución.  Por su parte, el ISAI es un impuesto local (de cada estado), que se determina y paga conforme a las leyes de cada estado.  Los notarios públicos, sin importar su ubicación, tienen que aplicar el ISAI que corresponda, pues la Ley les impone esa obligación.  Es decir, que sin importar la ubicación del inmueble y la sede de la notaría, los impuestos se determinan y pagan de la misma forma, en términos generales. - Alejandro Guizar Acosta

6. ¿Cuanto es el porcentaje por ISR por adquisición y en qué caso aplica?

  • La ganancia derivada de la venta de un inmueble por una persona moral está gravada con una tasa del 30%.  Si quien vende es una persona física, la tasa puede llegar a ser de hasta el 35%.  Ahora bien, existen casos muy raros en donde una persona (física o moral) que adquieren un inmueble, pueden tener un ingreso por adquisición del mismo.  Esto pasa cuando el comprador paga por el inmueble menos del valor de mercado del mismo, y la autoridad fiscal realiza un avalúo en el cual determina el valor real del inmueble.  En este caso, la diferencia entre lo pagado y el valor de mercado del inmueble sería ingreso del adquirente. La adquisición por herencia o legado también es ingreso para el adquirente. No obstante, la Ley del ISR exenta del pago de dicho impuesto a cualquier adquisición efectuada por herencia o legado.  No obstante, en esos casos, sí tendría que pagarse el ISAI y los gastos de escrituración y derechos relacionados. - Alejandro Guizar Acosta

7. ¿Puede un notario ayudarnos en caso de que un cliente se niegue a pagar nuestra comisión?

  • Un notario sólo actúa como fedatario público. No es un mediador o árbitro para quienes participan en determinada operación.  No obstante, seguramente el Lic. Beltrán podrá sugerir algo concreto para este tema. - Alejandro Guizar Acosta

8. ¿Los notarios reportan a alguna autoridad si en la compraventa intervino algún asesor inmobiliario o agencia?

  • No propiamente. Es decir, no se presenta un aviso sobre la intervención del asesor, hasta donde tengo entendido.  No obstante, las comisiones de los asesores son deducibles para el pago del ISR, por lo que el notario seguramente guardará copia de la factura que ampara los honorarios del asesor, con todos sus datos de identificación, misma que deberá ser entregada a la autoridad fiscal si ésta lo requiere. - Alejandro Guizar Acosta

9. Si se hace una compra a través de un crédito infonavit y el valor de compra es el 70% del valor avalúo. ¿El comprador tiene que pagar ISR?

  • Existe ingreso por adquisición para el comprador cuando el valor de avalúo excede en más de un 10% el precio pactado para la compraventa. Sin conocer el caso concreto, en términos generales, puede existir ingreso para el comprador por esta razón. - Alejandro Guizar Acosta

10. ¿Cuanto es el porcentaje del Isr por adquisición y en qué caso aplica?

  • Esta pregunta ya quedó contestada en el punto 7 anterior. - Alejandro Guizar Acosta

11. ¿Un departamento en renta sin muebles y con electrodomésticos causa IVA?

  • El arrendamiento de inmueble destinado a casa habitación está exento de IVA. No obstante, el arrendamiento de casa habitación con muebles está gravada con IVA por el total de la renta pagada (no solo por lo que toca a los electrodomésticos). Es importante tener en cuenta que el Reglamento de la Ley del IVA señala que no son muebles, entre otros, la cocina, tanques de gas, calentadores de agua, sistema de clima o de purificación de aire, entre otros. Esta lista no incluye refrigeradores, lavadoras o secadoras, entre otros.  - Alejandro Guizar Acosta

12. ¿Los extranjeros pueden deducir impuestos?

  • Los extranjeros tienen un régimen diferente para pagar el ISR. En términos generales, pagan el ISR a una tasa del 25% sobre el monto de la venta, sin deducción alguna.  Opcionalmente y solo en caso de que designen un representante legal en México, entre otros requisitos, pueden restar del ingreso las deducciones que correspondan al inmueble y pagar ISR sobre la ganancia obtenida. En esos casos, a la ganancia se le aplica la tasa del 35%. - Alejandro Guizar Acosta